ตามที่ราชกิจจานุเบกษาประกาศลดค่าจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% มีผลถึง 31 ธันวาคม 2565 เฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น สำหรับที่ดินทั่วไปยังคงเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ที่ต้องจ่ายให้กับกรมธนารักษ์ ไม่ว่าราคาอากรแสตมป์จะคิดจากร้อยละของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายก็ตาม
ที่ดิน 1 ไร่ ค่าโอนเท่าไร? ยังคงไม่เปลี่ยนไปจากเดิมมากนัก โดยคงค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไว้ที่ 0.5 – 2% อากรแสตมป์ 0.5% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และการคำนวณขั้นภาษีเงินได้ แต่สำหรับภาษีมรดกนั้นจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันอยู่บ้าง
การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- ค่าภาษีเงินได้
- ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท : ยกเว้น
- ราคาเกิน 20 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5%
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น
การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องทำอย่างไร?
กรณีบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรจะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติม ปี 2565 ด้วย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
การโอนที่ดินให้คู่สมรส
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด
- อัตราค่าโอนที่ดินของกรมที่ดินสำหรับญาติสายโลหิตและบุตรบุญธรรมจะสูงกว่าอัตราค่าโอนให้บุตรทางสายโลหิต
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2%
- กรณีโอนให้ผู้สืบสันดาน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต
การโอนที่ดินมรดก ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565 จะต้องคำนวณตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดกปี 2558 ด้วย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
- บุพการี, ผู้สืบสันดาน, คู่สมรส : 0.5%
- ญาติตามสายเลือด, บุตรบุญธรรม : 2%
- บุคคลอื่น : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : ยกเว้น
- และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น
- ค่าภาษีเงินได้ : ยกเว้น
ค่าภาษีมรดก
- ราคาไม่เกิน 100 ล้านบาท : ยกเว้น
- ราคาเกิน 100 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี
- คู่สมรสตามกฎหมาย : ยกเว้น
- บุพการีและผู้สืบสันดาน : 5%
- ญาติตามสายเลือด : 10%
- บุคคลอื่น : 10%
การโอนที่ดินแบบซื้อขาย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง
ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน
ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? สมมติ ผู้ขายต้องการขายที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งถือครองมา 6 ปีให้กับบุคคลอื่น ในราคาซื้อขาย 10,000,000 บาท (ราคาประเมินที่ดิน 8,000,000 บาท)
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน = 8,000,000 x 2% = 160,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ = 10,000,000 x 0.5% = 50,000 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้น เพราะถือครองนานเกิน 5 ปี
ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน
- ข้อมูลจากตาราง ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% ของราคาประเมิน
- ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง = 8,000,000 x 60% = 4,800,000 บาท
- เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = 8,000,000 – 4,800,000 = 3,200,000 บาท
- เงินได้เฉลี่ยต่อปี = 3,200,000 / 6 = 533,333.33 บาท
การคำนวณภาษีที่ดินมีการคำนวณอย่างไรบ้าง?
ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได (ตามตาราง)
- 300,000 บาท แรก = 300,000 x 5% = 15,000 บาท
- 200,000 บาท ต่อมา = 200,000 x 10% = 20,000 บาท
- 33,333.33 บาทสุดท้าย = 33,333.33 x 15 = 5,000 บาทยอดรวมทั้งหมด = 40,000 บาท
- คูณจำนวนปีที่ถือครอง = 40,000 x 6
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = 240,000 บาท
หมายเหตุ สามารถคำนวณได้จากโปรแกรมอัตโนมัติ ทางเว็บไซต์กรมสรรพากร
เอกสารที่ต้องใช้ในการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
เอกสารที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินปี 2565 กรมที่ดิน แบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้กรณีบุคคลธรรมดาโอนที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อและรับรองสำเนาถูกต้อง
- ทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีนิติบุคคลโอนที่ดิน
- หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายชื่อผู้ถือหุ้นที่ต้องมีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- รายงานการประชุมคณะกรรมการที่ระบุวัตถุประสงค์ในการจัดซื้อและแหล่งที่มาของเงินทุนที่ใช้ในการจัดซื้อ
- หนังสือมอบอำนาจกรณีให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินเป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อจะขายที่ดิน อย่าลืมตกลงกับผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน หรือ ถ้าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต้องจ่ายฝ่ายละเท่าไหร่ คุณแบ่งเปอร์เซ็นต์อย่างไร จำเป็นต้องตกลงกันให้ดีเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง